RECHTLICHE SCHRITTE BEIM KAUF EINER IMMOBILIE IN SPANIEN
Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie kann ein komplizierter und langwieriger Prozess sein. Da verschiedene Schritte, Phasen und Personen involviert sind, ist es immer gut zu wissen, wie der Prozess der Eigentumsübertragung funktioniert.
Um Ihnen zu helfen, haben wir eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für einen typischen Immobilienkauf erstellt.
1 .- WÄHLEN SIE EINEN ANWALT, DER AUF EIGENTUMSÜBERTRAGUNGEN SPEZIALISIERT IST.
Wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, die Ihnen gefällt, empfehlen wir Ihnen als ersten Schritt die Beauftragung eines fachkundigen Anwalts für Eigentumsübertragung. Es ist immer
empfehlenswert, dass der von Ihnen gewählte Anwalt die Anweisungen in einem Schreiben bestätigt und einen Kostenvoranschlag erstellt.
Lassen Sie sich nicht von sehr günstigen Angeboten bei der Auswahl einer Rechtsanwaltskanzlei oder Immobilienberater leiten. Letztendlich zahlt es sich aus, eine Rechtsanwaltskanzlei zu beauftragen, die sich auf Immobilien spezialisiert hat, über einschlägige Erfahrung verfügt. Denn schließlich handelt es sich um eine erhebliche Investition und für die meisten Menschen ist ihr Haus der größte Vermögenswert, den sie jemals besitzen werden.
Zunächst ist es wichtig, dass Sie über gültige Ausweispapiere verfügen und Sie Sie müssen nachweisen, woher die Mittel für den Kauf stammen. Die Vorschriften zur Vermeidung von Geldwäsche hat wie in Deutschland Gültigkeit und sind zu beachten.
Wenn Sie den Immobilienkauf finanzieren und die Eintragung einer Hypothek/Grundschuld erforderlich ist, ist das Hypothekenangebot an Ihren Anwalt weiter zu leiten.
2 .- EINZAHLUNGSVERTRAG / RESERVIERUNVERTRAG UND CONTRATO DE ARRAS
Anders als in Deutschland ist es in Spanien üblich, ein Kaufobjekt vorab gegen Zahlung einer vereinbarten Summe zu reservieren. Ihr Anwalt wird den Reservierungvetrag oder den Einlagenvertrag (auf Spanisch „contrato de arras“ genannt) prüfen, bevor eine weitere Zahlung erfolgt.
3.- NIE-STEUERNUMMER
Vor dem kauf einer Immobilie ist eine Steuernummer eine NIE-Nummer zu beantragen. Denn beim Kauf einer Immobilie oder bei jeder anderen Transaktion in Spanien, wie z. B. beim Verkauf
einer Immobilie, bei der Gründung eines Unternehmens, bei der Beantragung einer Hypothek, bei der Eröffnung eines Bankkontos usw., ist eine NIE-Bescheinigung, die auf Ihren Namen (Namen des Berechtigten oder Käufer) ausgestellt ist, zwingend vorzulegen.
Die NIE ist eine Steuernummer für Nichtansässige, also Ihre spanische Steueridentifikationsnummer, die vom Spanischen Innenministerium vergeben wird.
Wir helfen Ihnen bei der Beschaffung Ihrer NIE-Bescheinigungen, indem wir bei der Beantragung bei der zuständigen Polizeibehörde anwesend sind, oder einen Antrag als anwaltlicher vertreter in Ihrem Namen unter Vorlage einer Vollmacht handeln. Eine vertretung durch einen Anwalt ist für eine zügige Bearbeitung zu empfehlen.
4.- BEVOLLMÄCHTIGUNG (POA)
Viele Kunden sind nicht in der Lage, am Tag der Unterzeichnung/des Abschlusses anwesend zu sein, daher ist es am besten, wenn Sie uns als Ihren Anwalt eine Vollmacht erteilen, damit wir in Ihrem Namen handeln können.
Die Vollmacht kann entweder in Spanien oder in Ihrem eigenen Land ausgestellt werden.
5.- GRUNDBUCHRECHERCHE
Wir werden überprüfen, ob die Verkäufer die rechtmäßigen Eigentümer der Immobilie sind und ob die Beschreibung der Immobilie im Grundbuchbericht mit dem aktuellen Besitz der Immobilie übereinstimmt.
Das Grundbuchamt bescheinigt, ob die Immobilie mit Belastungen, Hypotheken, Schulden oder Embargos belastet ist oder nicht.
6.- SPANISCHES BANKKONTO
Sie müssen ein spanisches Bankkonto eröffnen, von dem aus Sie die Zahlungen für Versorgungsleistungen, Steuern usw. per Lastschrift vornehmen können.
7.- GEMEINDESTEUER, VERSORGUNGSLEISTUNGEN UND GEBÜHREN
IBI-Steuer (Gemeindesteuer): Die IBI ist eine lokale Steuer aus der Council Tax, die jährlich gezahlt wird. Wir werden vor der Unterzeichnung überprüfen, ob diese Steuer bezahlt wurde und ob es keine ausstehenden Schulden gibt. Das Rathaus muss über die neuen Eigentumsverhältnisse informiert werden, sobald der Kaufvertrag abgeschlossen ist, und wir werden Lastschriften von Ihrem spanischen Bankkonto einrichten, so dass Sie sich nicht um die Zahlung der Steuer kümmern müssen.
Wir unterstützen Sie auch bei den Verträgen mit den Versorgungsunternehmen (Strom, Wasser, Gas, etc.): Wir prüfen die von den Verkäufern vorgelegten aktuelle Abrechnungen und überprüfen, ob alle Rechnungen vor der Fertigstellung bezahlt wurden. Wir werden alle Versorgungsverträge nach der Fertigstellung ändern, so dass sie auf Ihren Namen lauten. Wir ünterstützen Sie bei der der Einrichtung von Lastschriftverfahren zu Lasten Ihres spanischen Bankkontos. Da Schulden des Eigentümers einer Immobilie auf die Immobilie in Spanien eingetragen werden können, ist es wichtig, dass alle Schulden vor der Übertragung beim Notar beglichen werden.
Eigentümergemeinschaften / Unterhaltungskosten: Die meisten Immobilien – sowohl Apartments aber auch Häuser – gehören zu einer Eigentümergemeinschaft. Es gibt Gemeinschaftskosten, z.B.: Gartenpflege, Aufzüge, Instandhaltung, Schwimmbad, usw, die von allen Eigentümern zu tragen sind. Wir überprüfen, ob die Gemeinschaftskosten vor der Fertigstellung auf dem neuesten Stand sind und informieren den Verwalter der Gemeinschaft, dass Sie der neue Eigentümer sind, sobald der Kauf erfolgt ist. Es werden auch Lastschriften von Ihrem spanischen Bankkonto eingerichtet, damit die Gemeinschaftskosten, in Deutschland auch als Hausgeld bekannt, pünkzlich bezahlt werden. (monatlich, alle drei Monate oder jährlich).
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8.- ENERGIEEFFIZIENZAUSWEIS
Der Energieeffizienzausweis (EEC) ist ein Zertifikat, das die Klima-Effizienz der Immobilie belegt. Seit 2013 ist es obligatorisch, dass die Immobilie über einen gültigen und aktualisierten Energieausweis verfügt, der von einem qualifizierten Fachmann mit gesetzlicher Registrierung beim Industrieministerium ausgestellt wurde. Der Verkäufer muss dieses Dokument beim Notar vorlegen.
9.- WOHNBESCHEINIGUNG (LICENCIA DE 1ª OCUPACIÓN)
Wir prüfen ob dass das Dokument der Habilitationsbescheinigung für Sie ordnungsgemäß im Rathaus und bei den Behörden erstellt wurde.
10.- KOSTEN FÜR DEN KAUF EINER IMMOBILIE IN SPANIEN
Vor der Urkunde werden wir Sie über die Gesamtkosten des Prozesses informieren, indem wir Ihnen eine Abschlusserklärung zusenden, in der alle mit dem Prozess verbundenen Kosten aufgeführt sind.
11.- UNTERZEICHNUNG BEIM NOTAR, ZAHLUNG DER STEUERN UND EINTRAGUNG DER IMMOBILIE.
Sobald alles für die Unterzeichnung vorbereitet ist, vereinbaren wir einen Termin beim Notar für die Unterzeichnung der Eigentumsurkunden Ihrer neuen Immobilie.
Nach der Unterzeichnung beim Notar sind die Grunderwerbsteuern fällig . Wir veranlassen für Sie die Zahlung der Steuern (ITP) und die Kaufurkunden werden an das Grundbuchamt geschickt, damit sie rechtlich endgültig als Eigentümer der Immobilie eingetragen werden.
Die formelle Eigentumsurkunde vom Grundbuchamt erhalten sie über uns nach 5 bis 6 Wochen nach der Unterzeichnung.
12.- HYPOTHEK IN SPANIEN
Wenn Sie den Kauf Ihrer Immobilie finanzieren müssen, helfen wir Ihnen dabei.
Je nach Ihrer Verschuldungskapazität und Ihren Bedürfnissen können Sie zwischen Hypotheken mit festem und variablem Zinssatz, Hypotheken mit reinen Zinskonditionen, bei denen Sie nur
für einen bestimmten Zeitraum Zinsen zahlen, ohne das Kapital zurückzuzahlen, sowie flexiblen Hypotheken und Hypotheken mit festem Zinssatz wählen.
Damit das Kreditinstitut Ihre Hypothek bewilligt, müssen Sie nachweisen, dass Sie in der Lage sind, die monatlichen Raten zu zahlen. Die Höhe des Darlehens hängt letztlich von der Bewertung Ihrer Immobilie ab, die die Bank selbst vornimmt. Obwohl die Banken zu Zeiten des Immobilienbooms 100 % des geschätzten Wertes verliehen haben, gehören solche Praktiken heute der Vergangenheit an, und die Banken vergeben heute in der Regel nicht mehr als 70 % an Nichtansässige in Spanien. Die Rückzahlungsfrist hängt fast ausschließlich vom Alter der Antragsteller ab, obwohl einige Banken und Finanzinstitute diesbezüglich Grenzen setzen. Die Laufzeiten liegen normalerweise zwischen 10 und 25 Jahren für nicht ansässige Bürger.
13.- EINTRAGUNG DER WOHNUNG ALS TOURISTENWOHNUNG BEI DER JUNTA DE ANDALUCÍA
Wenn Sie Ihre Wohnung zu touristischen Zwecken bei der La Junta anmelden möchten, können wir die Anmeldung organisieren, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen für die Anmeldung der Wohnung bei der La Junta erfüllt sind.
14.- EIN SPANISCHES TESTAMENT MACHEN
Wir empfehlen Ihnen, ein Testament zu errichten, sobald Sie eine Immobilie in Spanien kaufen. Das spanische Testament wird Ihr gesamtes Vermögen in Spanien abdecken. Es wird gemäß den spanischen Formalitäten verfasst, folgt aber den europäischen Erbschaftsgesetzen.
Normalerweise wird das Testament zweisprachig in Spanisch und Deutsch verfasst und vor einem spanischen Notar unterzeichnet. Sobald das Dokument vom Notar beglaubigt ist, werden wir es im Allgemeinen Register in Madrid registrieren.
15.- ZAHLUNGEN IM ZUSAMMENHANG MIT IHRER IMMOBILIE
Schließlich dürfen Sie nicht vergessen, dass Sie, sobald Sie eine Immobilie in Spanien besitzen, einige Zahlungen im Zusammenhang mit der Immobilie zu leisten haben, die wir bereits oben aufgeführt haben, wie Eigentümergemeinschaftskosten, lokale Steuern (Ibi und Müllabfuhr), Ausländersteuer, Rechnungen für Versorgungsleistungen, etc.